Вице-губернатор Евгений Паршуто оценил общую ситуацию в строительном комплексе Томской области как революционную.Вице-губернатор Евгений Паршуто оценил общую ситуацию в строительном комплексе Томской области как революционную.Фото: Предоставлено "Комсомолке"
2018-11-01T06:32:50+03:00

Нужны альтернативные ресурсы

Участники II Съезда строителей и проектировщиков Томской области, состоявшегося 24-25 октября, обсудили условия реализации в регионе национального проекта «Жилье и городская среда»
Изменить размер текста:

На форум собрались более 400 руководителей предприятий строительного сектора, ведущих экспертов, ученых и представителей власти не только из Томской области, но и из соседних регионов Сибири, Москвы и Санкт-Петербурга. Приветствия съезду направили губернатор области Сергей Жвачкин и министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ Владимир Якушев.

Рекорды - только осознанные

Сквозной темой стало обсуждение региональной повестки нацпроекта «Жилье и городская среда» и поиски ее ресурсного обеспечения. По общему мнению, перед строителями стоят амбициозные задачи: не просто полностью удовлетворить спрос на новое жилье, но создать комфортную среду, заручившись поддержкой жителей, инвесторов и банкиров.

То, что сегодня условия в отрасли сильно изменились, подчеркнул на открытии пленарного заседания заместитель губернатора по строительству и инфраструктуре Евгений Паршуто:

- Возьму на себя смелость оценить общую ситуацию в строительном комплексе Томской области как революционную: покупатели жилья уже не хотят жить по-старому, а строители пока не начали работать по-новому. Стоящие перед нами задачи требуют профессиональной работы как на федеральном уровне, так и на местах. И цель сегодняшнего съезда - открыто обсудить ресурсные возможности региона: финансовую поддержку, земельные ресурсы и потребительский спрос, необходимые для реализации нацпроекта.

Динамика жилищного строительства в регионе имеет ряд особенностей: на томском рынке действуют 92 строительные компании, при этом десять из них вводят больше 80% всего объема жилья. Но 53% и 8,8% приходится на долю двух игроков - ОАО «ТДСК» и ГК «Карьероуправление». Остальные компании сдают по одному дому в два-три года.

- Рекордным стал 2015 год, когда было введено 700 тысяч квадратных метров жилья. Затем на протяжении трех лет мы удерживаем цифру в 500 тысяч «квадратов», и, полагаю, что это правильно, - отметил Е. Паршуто. - Потому что рекорды - это хорошо, но они должны быть осознанными. Прежде мы достигали высоких объемов за счет программы «Жилье для российской семьи» и массового ввода индивидуальных жилых домов. Сегодня наблюдается поступательный рост, однако ситуация в индивидуальном строительстве довольно сложная. С помощью программ «Губернаторская ипотека» и «Бюджетный дом» мы стимулируем ввод жилья на селе.

В области сложилась достаточно благоприятная ситуация в долевом строительстве, однако проблемный сектор в виде обманутых дольщиков сохраняется (сейчас насчитывается 17 таких объектов).

Ипотечный рынок Томской области отражает российскую динамику, которая четвертый год подряд остается положительной. По итогам 2018 года ожидается рост ипотечного кредитования на 15-20%.

- Потенциал томских строителей - один миллион жилых «квадратов» в год, - сообщил вице-губернатор. - Приоритетные районы, а это 12 млн кв. метров, располагаются в основном на периферии, не затрагивая территорию областного центра. Сегодня мы строим там, где минимум обременений, в основном на сельских территориях, на Левобережье. Но скоро эта ситуация изменится. До 2024 года определены приоритетные районы застройки - это микрорайоны Радонежский, Северный на западе областного центра, Супервосточный и Солнечная Долина - на востоке, Мокрушинский, Южные Ворота и Аникино - на юге.

В то же время предстоит широкая реновация - внутреннее обустройство не только Томска, но и Асина, Колпашева, Стрежевого. Каким путем она пойдет, еще предстоит решить.

Как распорядиться деньгами

Согласно нацпроекту, в Томской области до 2024 года предстоит ввести почти 4 млн кв. метров нового жилья, сократить 125 тыс. «квадратов» аварийного, одновременно благоустроить 1500 дворов и 152 общественных пространств. «На расселение и благоустройство область выделит соответственно 6,3 и 2,8 млрд рублей. Мы сознаем, что этих средств будет недостаточно, однако бюджетные деньги - лишь катализатор притока тех ресурсов, которые нам нужно найти внутри региона», - подытожил Евгений Паршуто.

Участники пленарного заседания задались вопросом, какую роль сегодня играют банки в строительной отрасли. По мнению управляющего филиалом ОАО «Газпромбанк» в Томске Дмитрия Литвиненко, эффективность ипотечного кредитования говорит о перспективности этого ресурса:

- Несмотря на сложную ситуацию в экономике, все банки пытаются давать «длинные деньги», и у многих это получается. Последние четыре года идет уверенный рост ипотечного кредитования на уровне 20-25% в год. Мы понимаем, что строительных мощностей для возведения четырех миллионов «квадратов» жилья в Томской области хватит, но... Надо их еще продать, чтобы вернуть деньги тем же банкам. А сегодня прогнозировать спрос на жилье сложно.

Академик Российской академии архитектуры и строительных наук Валерий Теличенко полагает, что главное в реализации нацпроекта «Жилье и городская среда» даже не деньги, а умение ими распорядиться. И во главе угла должно быть население, люди, для которых создаются новые дома.

Стратегия пространственного развития страны подразумевает, что ежегодно 5 млн семей должны улучшать свои жилищные условия, а к 2024 году будет введено 120 млн кв. метров жилья. «Как определить, какие условия нужны людям? На этот вопрос не ответить без широкого диалога с населением», - уверен академик.

Главный архитектор Института генплана Москвы Виталий Лутц отметил, что Томск обладает важным ресурсом: у него есть особая историческая аура, которую можно капитализировать и вокруг которой необходимо развивать город: «Бывает, что у города есть деньги, но сам он лишен обаяния. Томск имеет свое неповторимое лицо, и этим необходимо пользоваться».

Руководитель Управления Минкультуры России по СФО Валентина Старокожева также склонна считать, что статус исторического города - это скорее возможность для его развития, чем препятствие. «Томск - настоящий кладезь деревянного зодчества, благодаря чему он может конкурировать с Кижами и Вологдой, - заметила она. - Безусловно, этот ресурс нужно использовать. Поэтому призываю строителей брать пример с наших предков и создавать такую среду, которой затем будут гордиться наследники».

Ориентир - запросы потребителей

Дискуссия о путях реализации нацпроекта была продолжена на экспертных круглых столах по трекам «Финансовые ресурсы», «Земельные ресурсы и инфраструктура» и «Драйверы спроса».

По словам финансового директора ОАО «ТДСК» Михаила Пчелинцева, для ведущего застройщика области главным стимулом развития является сам покупатель, его постоянно растущие запросы. «Сегодня люди повышают требования: им нужна комфортная среда обитания, улучшенные подъезды, отделка квартир, безопасная придомовая территория, надежная инфраструктура. Поэтому драйвером роста является потребитель», - сказал он.

Главным поддерживающим фактором для томских застройщиков остается ипотечное кредитование (более 60% покупателей квартир в ТДСК приобретают их через ипотеку). Однако компания нашла для себя и другой драйвер спроса: если прежде она работала на рынке жилья эконом- и комфорт-класса, то в последнее время домостроители задумались о привлечении покупателей бизнес-класса.

- Жилье бизнес-класса характеризуется многими показателями: это индивидуальный проект, хорошо проработанный в отношении дизайна и внешнего облика, современные разнообразные планировки, большое количество обслуживающих помещений, общественного пространства, вместительный паркинг. Это высокие требования к среде проживания, охране территории, отсутствие рядом вредных производств, - пояснил директор ООО «Проектно-конструкторское бюро ТДСК» Павел Семенюк. - Объектов, отвечающих таким характеристикам, в Томске нет, поэтому мы решили освоить этот рынок, хотя он пока и небольшой.

Проект двух объектов бизнес-класса ТДСК заказала голландской компании LEVS (Амстердам). Эскизный проект зданий на промышленной площадке по проспекту Комсомольскому отразил все условия техзадания, которые были поставлены заказчиком, рассказал партнер архитектурного бюро LEVS Адриан Моут: «Эти дома станут новым словом в архитектурном облике Томска, они рассчитаны на 600 квартир разной площади повышенного комфорта. Безусловно, мы учли все особенности сибирского климата и условия местоположения объектов».

«Долевка» уходит: что дальше?

Застройщики, архитекторы и банкиры обсудили также тему финансовых ресурсов. До последнего времени (поправки в 214-ФЗ о долевом строительстве вступили в силу с 1 июля 2018 года) «долевка» была наиболее мощным механизмом привлечения денег на строительный рынок. За 15 лет по этой схеме «квартирный вопрос» в стране решили 15 миллионов семей.

Однако с вводом в действие нового механизма даже крупнейшему застройщику удержаться на планке будет непросто, признал генеральный директор ОАО «ТДСК» Александр Шпетер: «Да, мы изучаем спрос и, ориентируясь на реального потребителя, строим жилье эконом-класса. Но сегодня нужно полностью перейти к строительству готового жилья, и это огромная проблема, при том что у нашей компании есть запас».

Драйвером для развития строительного рынка и самым безрисковым инструментом для банков служит ипотека, согласен с мнением коллег управляющий Томским отделением Сбербанка Михаил Гребенников. Объем ипотечного кредитования с 1 октября 2017 года по 1 октября 2018-го вырос на 149%. В томском Газпромбанке, например, средний размер ипотеки в 2016 году составлял в денежном эквиваленте 1,5 млн руб., в 2018-м - 1,8 миллиона.

Банковские структуры предлагают обширный перечень ипотечных продуктов, варианты готового и строящегося жилья, участвуют в таких социальных проектах, как «Губернаторская ипотека». «Благодаря инициативе губернатора Сергея Жвачкина в рамках государственно-частного партнерства в регионе построено 15 детских садов, в перспективе - строительство школ», - напомнил исполнительный директор филиала АО «Газпромбанк» в Томске Алексей Алексеенко. Тем не менее собравшиеся отметили и негативные факторы - прежде всего снижение платежеспособного спроса населения и ожидаемый рост цен на жилье.

Есть опасение, что новаторские предложения томских архитекторов не найдут воплощения в нынешней финансовой ситуации. Руководитель архитектурного бюро «Стиль» Сергей Худяков презентовал жилой комплекс «Московский» с видом на Томь (общая площадь - 42 тыс. кв. метров, включая паркинг, жилая - 37 тысяч «квадратов»). Это лишь один пример того, что могут предложить наши проектировщики и строители. Но вопросы прозвучали те же: есть ли инвесторы для стройки стоимостью порядка миллиарда рублей и каков механизм ее финансирования?

Чтобы сохранить строительный рынок, вместо долевого строительства и в дополнение к ипотеке нужны альтернативные ресурсы, с этим согласились все участники встречи.

Развивать, сохраняя наследие

На одной из дискуссионных площадок съезда состоялся разговор о новых механизмах финансирования проектов в строительстве. А на круглом столе по земельным ресурсам и инфраструктуре специалисты обсудили другой важный для отрасли аспект.

- Сегодня ключевое условие для развития территорий - грамотное управление земельными ресурсами и комплексный подход. За этим стоит наличие градостроительной документации, формирование комфортной среды и использование цифровых технологий, - подчеркнул декан архитектурного факультета ТГАСУ Владимир Коренев.

Разработать актуализированную градостроительную документацию региона предстоит до 2021 года. На эти цели требуется 230 млн руб., из которых основная часть должна быть потрачена на корректировку генпланов, а также правил землепользования и застройки городских округов и поселений, сообщил председатель областного комитета архитектуры и градостроительства Юрий Недоговоров.

Еще одну проблему - реновацию депрессивных районов - градостроители пытаются решить через проекты развития застроенных территорий (РЗТ) и такое перспективное направление, как комплексное развитие территорий (КРТ).

- Эффективную реализацию РЗТ тормозят ограничения по включению в территорию объектов капстроительства, что, по сути, превращает их в точечную застройку, - высказала мнение председатель комитета градостроительства администрации Томска Анастасия Караваева. - Поэтому наиболее перспективным являются все-таки проекты комплексного развития. В Томске принята территориальная зона Ж-5 (зона перспективного развития многоэтажной застройки), где установлен широкий спектр видов разрешенного использования, чтобы инвестор мог выбрать оптимальный вид для инвестирования.

Свои наработки по развитию застроенных территорий предложили на съезде москвичи. В столице реализуются несколько крупных проектов комплексной застройки и реновации жилого фонда. «В данном случае формируются некие планировочные целостности, опирающиеся на границы квартала и включающие как сохраняемые здания, так и аварийное жилье», - рассказал главный архитектор Института генплана Москвы Виталий Лутц.

Как развивать областной центр, сберегая все самое ценное, шла речь на круглом столе, посвященном сохранению объектов культурного наследия. Тон дискуссии задал академик Российской академии архитектуры и строительных наук Никита Явейн, который убежден: «Строительство в городе должно идти в развитие его исторической застройки. Каноны, что можно и чего нельзя делать, где можно и где категорически нельзя строить, должны быть в головах и горожан, и застройщиков, и инвесторов».

По мнению мэтра, утвержденные зоны охраны нужно менять от силы раз в десять лет. «Зуд усовершенствования» здесь только вредит, примером чему может служить исторический центр Санкт-Петербурга.

Глава окружного управления Минкульта РФ Валентина Старокожева остановилась на вопросах законодательной базы в охранной сфере. Комплекс полномочий ведомства затрагивает все аспекты вовлечения культурного объекта в градостроительный оборот, поэтому к специалистам предъявляются жесткие требования, введено обязательное лицензирование.

Эксперт дала высокую оценку томским коллегам: «Перед властью и профессиональным сообществом здесь стоит сложнейшая задача - развивая город, не нарушить среду, созданную на протяжении четырех столетий, сохранить колорит и уникальность Томска, уже закрепленную статусом исторического поселения федерального значения. И томичи с ней довольно успешно справляются».

Как сообщила Елена Перетягина, председатель областного комитета по охране объектов культурного наследия, в настоящее время на территории региона насчитывается более 770 памятников истории и культуры. На треть из них оформлен полный пакет документов, и для 80% утверждены охранные зоны.

В свою очередь, реставраторы и проектировщики рассказали о трудностях, возникающих при восстановлении и капремонте памятников федерального и регионального значения. Чаще всего они связаны с соблюдением интересов маломобильных групп и правил пожарной безопасности: требования Минстроя и Минкульта в этой сфере зачастую противоречат друг другу, из-за чего проекту бывает сложно пройти госэкспертизу.

Есть инициативы и предложения

Итогом двухдневных дискуссий - заинтересованных и довольно острых - стала резолюция II Съезда строителей и проектировщиков Томской области. Участники форума внесли предложения по всем четырем ключевым направлениям.

В частности, предложено запланировать мероприятия по расширению рынка арендного жилья и жилья специального назначения в собственности региона и муниципалитетов, а также созданию механизма льготного кредитования банками жилищного строительства с применением пониженных ставок.

В областном бюджете на 2019 год предлагается предусмотреть средства на разработку и актуализацию документов территориального планирования и градостроительного зонирования. Кроме того, необходимо разработать региональные стандарты благоустройства в рамках реализации проекта «Формирование комфортной городской среды».

В резолюцию вошло предложение разработать механизм привлечения жителей к проектированию жилищной среды совместно с малым и средним строительным бизнесом региона, а для динамичного развития строительного рынка ежегодно проводить выставку стройкомплекса Томской области. Еще несколько инициатив коснулись профессиональной сферы архитекторов и проектировщиков.

Также решено направить обращение в Минкультуры и Минстрой РФ, чтобы привести нормы, предъявляемые к проектно-сметной документации по сохранению объектов культурного наследия, к единым требованиям. Это позволит сохранять их, а не уничтожать предмет охраны памятника, следуя «букве закона».

Все итоговые материалы съезда будут направлены в профильные федеральные министерства.

Антонина ЛЕНСКАЯ,

Константин МОРОЗОВ.

Понравился материал?

Подпишитесь на ежедневную рассылку, чтобы не пропустить интересные материалы:

Читайте также