Премия Рунета-2020
Томск
+16°
Boom metrics
Общество12 ноября 2021 6:00

Дочь мэра могла купить землю за гораздо меньшую цену

В суде по делу И.Кляйна экспертом в оценке стоимости земельного участка Светланы Кляйн выступил доктор экономических наук Дмитрий Хлопцов
Профессора Хлопцова считают «гуру» по оценке недвижимости не только в Томске.

Профессора Хлопцова считают «гуру» по оценке недвижимости не только в Томске.

Если применять аналоги (а в деятельности оценщиков недвижимости, как мы знаем, это один из главных аргументов в определении стоимости земельного участка), то Дмитрий Михайлович Хлопцов – это «ВИП-гость студии», а точнее, судебного заседания в Советском районном суде. Даже несмотря на фамилии ранее выступавших здесь уважаемых высокопоставленных свидетелей.

Оценить оценщика

Профессора Хлопцова считают «гуру» по оценке недвижимости не только в Томске. Заведующий кафедрой оценки и управления собственностью Томского госуниверситета, член экспертного совета Российского общества оценщиков, председатель правления Томской региональной организации оценщиков, он начал заниматься анализом формирования земельного рынка в России еще в 90-х годах, будучи студентом университета. А потом было обучение в университете Дортмунда (Германия), две диссертации, создание собственного бюро оценки недвижимости «ТОККО», зарубежные стажировки, различные награды…Он награжден орденом «За заслуги в оценочной деятельности» II степени, в том числе и за то, что предложил экономические инструменты регулирования рыночных земельных отношений в РФ. Так что «земельный» вопрос – это его родной вопрос: за 27 лет профессиональной оценки недвижимости факторы, влияющие на стоимость земельных участков, профессор Хлопцов изучил досконально.

Дмитрия Михайловича попросили проанализировать отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка по ул.Пастера, 44/2, который выполнил независимый оценщик в январе 2016 года. Того самого, который приобрела дочь мэра Томска Светлана Кляйн без торгов. Говоря обычным прокурорским языком, приглашенный в суд эксперт должен был дать оценку, насколько корректно выполнен отчет его коллегой: не занижена ли цена в 740 тысяч рублей? А если говорить вузовским языком, то профессор Хлопцов должен был оценить работу оценщика по 5-балльной системе.

Думаю, что в момент выступления Дмитрия Хлопцова в зале суда волновались все, кроме судьи: переживал подсудимый Иван Кляйн, напряглись его адвокаты. Наверняка что-то подобное чувствовал и прокурор: мнение заслуженного профессионала трудно поставить под сомнение.

Эксперт Хлопцов уточнил для начала, что в своей деятельности оценщик руководствуется соответствующими законодательными актами – Федеральным законом № 135-ФЗ и Федеральным стандартом оценки, где сказано, что оценщик должен применять полные сведения об объектах-аналогах.

Зигзаги коэффициента

Согласно правилам их профессии главный вердикт профессора экономики был четким и недвусмысленным: «Отчет оценщика в целом выполнен нормально». Многие в этот момент с облегчением выдохнули…

А Дмитрий Михайлович пояснил: - Что значит нормально? Если бы этот отчет попал ко мне в качестве эксперта саморегулирующей организации, я бы сказал, что отчет не нарушает законодательных требований. Допустимый интервал погрешности в оценке у нас является плюс-минус 10 процентов. Но есть отдельные недочеты, которые я бы указал.

Профессор подчеркнул, что при наличии дополнительной информации стоимость участка может измениться.

- Оценщик недостаточно полно описал, почему он делает корректировку на наличие коммуникаций, - разъяснил суду Дмитрий Хлопков. - Они сделаны, эти корректировки. Но не указано, какой аналог - № 3, а какой - № 2, где есть электро- и водоснабжение, а где его нет. А как проверить эти сведения, если не приложены характеристики аналогов? Указаны ссылки на интернет-источник информации, но этого недостаточно. Получается, человек должен открыть интернет, пройти по этим ссылкам и посмотреть, информацию. Это является нарушением. Оценщик обязан был скопировать информацию и приложить в отчет.

Эксперта также не устроил тот факт, что оценщик не уточнил, имеются ли на участках-аналогах газ или электричество, и возможно ли их подключить.

- Что значит «электричество и газ – рядом», как сказано в объявлении? Надо было позвонить по телефону владельцам участков-аналогов и уточнить, есть ли на их участках газ или электричество и возможно ли их подключить. Это была бы более полная информация, которая повлияла бы на более объективную цену описываемого участка, - подчеркнул Хлопцов. - Кроме того, участок может быть с переходом высот. Это, конечно, отрицательно влияет на стоимость. Как видим, на рельеф оценщик вообще не делает указание. Итого: с одной стороны, есть факторы, повышающие указанную оценщиком стоимость примерно на 30 тысяч рублей, а с другой – есть факторы, понижающие стоимость участка на 10-15 процентов. И еще: три приведенных оценщиком аналога – минимальное число. Чем больше аналогов берет оценщик, тем лучше.

«Скоко-скоко?!»

Профессор есть профессор. Он бы не забыл предусмотреть ни особенность рельефа, тот самый овраг на участке по ул.Пастера, 44/2, ни такие «мелочи», как отсутствие подъездных путей у земельного участка предназначенного под ИЖС (индивидуальное жилищное строительство – ред.). Эксперта тут же засыпали вопросами. В первую очередь – адвокаты Кляйна.

- А если бы корректировка на рельеф была применена, как бы она повлияла на стоимость? – спросила Лариса Шейфер.

- Она бы уменьшила стоимость участка.

- А отсутствие подъездных путей?

- В этом случае нужно еще раз применить понижающий коэффициент.

Даже по ту сторону монитора в режиме видеотрансляции чувствовалось, что сторона защиты едва ли не хором (но про себя, естественно!) воскликнула: «Сколько?!»

«Гуру» оценки Хлопцов не стал тянуть резину (вспомним, что оценка недвижимости не предполагает двусмысленности!) и ответил так:

- Если оставить эти же аналоги, как видим, не самые лучшие… Я позволю себе подсчитать…Ориентировочно стоимость участка могла быть в интервале от 650 до 700 тысяч рублей.

Тут, я думаю, не только подсудимый Кляйн, но и прокурор, и даже судья, могли бы воскликнуть по Жванецкому: «Скоко-скоко?!»

Хотя в результате гуманный профессор поставил оценщику оценку «4», он добавил: «Можно было и лучше сделать».

От себя замечу: можно, да. Но деньги-то, 738 тыщ, за тот участок уже «уплочены»…

Интересное