Дом мечты для сибиряка - какой он?
Эксперты считают, что в Томске формируется новая модель рынка ИЖС.
Фото: Наталья Лощилова. Перейти в Фотобанк КП
Середина 2026 года застала рынок индивидуального жилищного строительства в Томске в состоянии, которое его участники характеризуют как развилку или даже замершее ожидание. Высокая ключевая ставка, сворачивание господдержки и кардинально изменившееся поведение покупателей заставляют пересматривать привычные бизнес-модели. В конце мая за одним столом в «Комсомольской правде» собрались те, кто формирует это предложение: застройщики, девелоперы, риелторы. Оценки происходящего во многом совпадали, хотя каждый видел проблему под своим углом. И главный вывод, который следует из состоявшегося разговора, таков: выживать в сегодняшней реальности придется по-новому, старые рецепты уже не работают.
Дом за 6 миллионов на семью
Открывая разговор, заместитель генерального директора компании «Томстройгарант» Евгений Сыромятников поблагодарил редакцию за то, что она уделила внимание проблеме рынка ИЖС. По его словам, такое открытое обсуждение помогает и профессионалам, и клиентам лучше понять ситуацию. Так что же происходит? Начать стоит с того, что главный удар принял на себя эконом-сегмент.
Евгений Сыромятников, заместитель генерального директора компании «Томстройгарант».
Фото: Наталья Лощилова. Перейти в Фотобанк КП
По словам собственника авторского проекта «Береза Хутор» Андрея Березовского, рынок трансформируется под давлением исчезающих льгот. Сельская ипотека в регионе не работает из-за отсутствия лимитов, семейная ипотека пока действует, но эксперты ждут ужесточения ее условий.
- На сегодняшний день работает ИТ-ипотека, есть клиенты, которые ею пользуются, но это все же специфика томского рынка, - отмечает Андрей Березовский. - Есть клиенты с наличными, которые готовы строить в премиум-сегменте, но их немного. В основном клиенты рассчитывают только на лимит семейной ипотеки, а это 6 миллионов рублей. И им нужен дом за эту сумму: ни больше ни меньше. А в современных условиях это немного.
Андрей Березовский, собственник проекта «Береза Хутор».
Фото: Наталья Лощилова. Перейти в Фотобанк КП
Как меняются запросы к дому мечты
Кроме того, сегодня очень ярко проявляются устойчивые изменения в том, что именно люди хотят видеть в своем будущем доме. Ольга Типикина, руководитель юридического отдела агентства недвижимости «Лагуна», к примеру, отмечает, что сегодня почти никто не мечтает о двух этажах, выбирая одноэтажные дома. Сокращаются и площадь, и пожелания к планировкам, и даже размер земельных участков:
- Семьи с детьми планируют вместиться в 100 «квадратов». Большие участки тоже уже не в почете: они требуют серьезных вложений в благоустройство, а дополнительные расходы сейчас никому не нужны. Правда, появились и клиенты с наличными - в основном те, кто вывел средства с депозитов на фоне снижения ставки. Им нужны дома площадью около 200 «квадратов», но это все же не те 400, которые были в ходу в 1990-х и 2000-х, и дом для них - это не место постоянного проживания, а загородная резиденция при сохранении городской квартиры.
Ольга Типикина, руководитель юридического отдела агентства недвижимости «Лагуна».
Фото: Наталья Лощилова. Перейти в Фотобанк КП
Во время обсуждения сложившейся на рынке ситуации директор по развитию компании «Сибирский Терем» Николай Лян рассказал о заметном географическом контрасте, который наблюдается в зависимости от региона. Дело в том, что его компания работает в шести городах, от Дальнего Востока до Томска.
- На Дальнем Востоке по сравнению с сибирскими регионами выдача ипотеки идет гораздо активнее, - констатирует Николай Николаевич. - Это связано с тем, что деньги более доступны именно под программы строительства: дальневосточная ипотека выдается под 2%, лимит составляет 9 миллионов. При этом в регионе больший выбор и доступность земельных участков. Разнятся и запросы по наполнению: на Дальнем Востоке из-за климатических условий и ветров люди хотят дома с гаражами, в основном выбирают сибит. В Томске же человек за сумму ипотеки может получить полностью укомплектованный мебелью дом площадью 50 «квадратов» или без мебели, но чуть больше 60 «квадратов».
Николай Лян, директор по развитию компании «Сибирский Терем».
Фото: Наталья Лощилова. Перейти в Фотобанк КП
Заместитель генерального директора компании «Томстройгарант» Евгений Сыромятников поддерживает коллег, говоря о тенденции на минимизацию:
- Я иногда спрашиваю у клиентов: «Почему вы заказываете дом площадью 85 квадратных метров? Этого же мало». Но люди отвечают, что им хватит этого метража, даже несмотря на то, что в семье трое детей. По моим наблюдениям, это продиктовано не столько изменившимися вкусами, сколько строгими финансовыми рамками. Уверен, были бы деньги, люди заказывали бы и строили бы дома побольше. Или, к примеру, если бы сумма семейной ипотеки не ограничивалась 6 миллионами, как сейчас. Поэтому мы подстраиваемся под существующие запросы и законодательство. Прыгнуть выше не можем: люди ограничивают свои желания, чтобы получить свою мечту, пусть и в несколько усеченном виде.
Стройка требует максимальной экспертности
Еще одна проблема, о которой говорили собравшиеся за круглым столом эксперты, касается непонимания клиентами специфики строительства домов, что неудивительно: далеко не у всех клиентов строительное образование.
- «Сами не смогли, пришли к вам» - сейчас это часто встречающаяся проблема. К нам обращаются, когда уже не понимают, куда двигаться, что делать, куда деньги уходят, на какие материалы. Поэтому 3 года назад я начал предлагать рынку услугу кураторства, когда проводится аудит смет, организуется юридическое сопровождение и распределяется очередность работ, - объясняет Антон Неверов, собственник компании ООО «Дом мастеров». - Потому что зачастую, когда человек берется за самостоятельное строительство, классическая картина выглядит так: пришли плиточники, положили плитку, ушли. Пришли сантехники, а штроб нет, нет выводов, приходится вскрывать плитку и переделывать. Деньги уходят на переделки, бригады срывают сроки, а человек в итоге делает ремонт 10 лет.
Антон Неверов, собственник компании ООО «Дом мастеров». Фото: Предоставлено Антоном Неверовым
Эту мысль развил Андрей Гришаев, коммерческий директор «ДОМИНВЕСТТРЕЙД». По его убеждению, в этой ситуации проблемы начинаются еще до того, как забита первая свая фундамента.
- Многие не понимают, зачем вообще необходимы проект, геология, просчет экономики. Начинают строить с фундамента, потому что «у соседа так сделано и все нормально стоит», - рассказывает он. - А если делать все по плану и выстраивать правильный порядок работ, то и сроки сокращаются, и перерасход средств оказывается минимальным.
Андрей Гришаев, коммерческий директор ООО «ДОМИНВЕСТТРЕЙД».
Фото: Наталья Лощилова. Перейти в Фотобанк КП
Томский рынок ИЖС уходит в «готовое жилье»?
Впрочем, сегодня у клиентов вообще есть возможность не заниматься стройкой, а купить сразу готовый дом. Когда человек может прийти посмотреть, потрогать и принять решение о покупке. Участники встречи считают, что в ближайшие годы подобная модель может стать доминирующей. Тем более что сегодня из-за нестабильной ситуации эксперты все чаще говорят о росте рисков возникновения недостроев в секторе ИЖС. Как пояснил Илья Родионов, коммерческий директор строительной компании «ДОМТОМСК», достраивать чужой объект - это всегда рискованно и, как правило, получается дороже:
- Проблема в том, что заказчик уже ограничен договором подряда, часть денег потрачена, новую сумму банк не выдаст, своих накоплений не осталось. Поэтому наша компания строит дома, потом продает уже готовые и в дальнейшем сопровождает свои поселки годами. Тогда можно дружить с жильцами, достраивать по мелочам, но избегать ситуаций, когда приходится исправлять чужие ошибки.
Илья Родионов, коммерческий директор строительной компании «ДОМТОМСК».
Фото: Наталья Лощилова. Перейти в Фотобанк КП
С ним согласен и руководитель отдела новостроек Томского филиала АН «Жилфонд» Дмитрий Безруков, который отмечает, что люди все чаще приходят к профессионалам за помощью не на этапе мечты, а тогда, когда сами уже начали строить и поняли, что не справляются:
- В этом случае у нас, к примеру, есть надежные застройщики, с которыми заключаются договоры подряда, чтобы в итоге клиент получил проверенный результат. Рынок постепенно трансформируется и идет к модели готового жилья: клиент больше не хочет быть генеральным подрядчиком - он хочет прийти, увидеть, потрогать и купить.
Дмитрий Безруков, руководитель отдела новостроек Томского филиала АН «Жилфонд».
Фото: Наталья Лощилова. Перейти в Фотобанк КП
В ходе обсуждения эксперты сошлись во мнении, что роль юридической и строительной экспертизы будет только расти вместе со спросом на кураторство и аудит. Но, как бы ни менялись программы и ставки, главным активом остается доверие. А его, как показывает практика, можно заработать только прозрачностью, профессионализмом и, что звучит парадоксально, умением вовремя отказаться от подозрительного клиента. Сезон 2026 года только набирает обороты, и, возможно, именно сейчас закладывается та модель рынка, по которой томское ИЖС будет жить следующее десятилетие.