Время перезагрузки: в Томске обсудили ситуацию на рынке новостроек
Эксперты строительного рынка обсудили ситуацию на рынке новостроек Томска в первой половине 2026 года.
Фото: Наталья Лощилова. Перейти в Фотобанк КП
21 мая редакция «Комсомольской правды» собрала ключевых игроков строительного рынка Томской области, чтобы разобрать предварительные итоги первого полугодия. Эксперты обсуждали, что будет с рынком новостроек, который оказался в зоне турбулентности из-за изменения условий семейной ипотеки. Ужесточатся ли условия льготной программы с 1 июля? Что будет с ценами на квартиры и каковы общие тенденции в отрасли?
Ценам на новостройки просто некуда падать
В свое время семейная ипотека стала основной программой-драйвером на первичном строительном рынке России. В Томской области, по данным застройщиков, через нее до недавнего времени проходило от 80 до 95% сделок. С 1 февраля 2026 года на одну семью стало возможным взять лишь один кредит, что привело к ажиотажному спросу с ноября 2025 по январь 2026 года и обвалу покупок уже в феврале. При этом обсуждается дальнейшее ужесточение условий льготной программы. И рынок замер в ожидании ясности относительно предстоящих изменений.
Анна Подгорная, представитель ООО «СЗ «АТОЛ».
Фото: Наталья Лощилова. Перейти в Фотобанк КП
- Все инструменты ужесточения семейной ипотеки говорят о том, что в обозримом будущем она или исчезнет, или станет штучной. Тогда на первый план выйдет рыночная ипотека. Готова ли к этому строительная отрасль? - задается вопросом представитель СЗ «АТОЛ» Анна Подгорная.
Анна Облакова, коммерческий директор Томской домостроительной компании. Фото: Анна Облакова
- Покупатели активно используют господдержку в виде семейной ипотеки для покупки комфортного готового жилья с отделкой под ключ в развитых городских локациях, - отмечает Анна Облакова, коммерческий директор ПАО «ТДСК». - Покупатели ориентированы на ценовую доступность и семейноцентричность проектов, наиболее востребовано жилье, обеспеченное инфраструктурой: школами, детскими садами, магазинами, поликлиниками, спортивными объектами.
Эмиль Бисеров, коммерческий директор девелоперской компании «1 & 3».
Фото: Наталья Лощилова. Перейти в Фотобанк КП
Коммерческий директор девелоперской компании «1 & 3» Эмиль Бисеров уверен, что большинство тех, кто мог и хотел купить жилье по данной программе, уже это сделали.
- Сейчас мы ждем следующего пика, который связываем с возможными изменениями с 1 июля. Но все больше делаем ставку на рыночную ипотеку, субсидирование ставки застройщиком, рассрочку, трейд-ин и другие инструменты, - пояснил он стратегию компании, добавляя, что на рынке отмечается такой парадокс: квартиры на ранних стадиях строительства продаются даже дороже, чем уже готовые дома в том же районе. Застройщики вынуждены учитывать увеличение себестоимости строительства, условия привлечения заемного капитала и выросшие расходы на маркетинг новых объектов.
Ринат Аминов, учредитель ряда компаний - застройщиков региона.
Фото: Наталья Лощилова. Перейти в Фотобанк КП
- На круглом столе у заместителя губернатора обсуждались показатели по вводу жилья на 2026 год, которые оказались реально в три раза ниже прогнозируемых. К этому надо быть готовым, - говорит учредитель и руководитель ряда компаний - застройщиков региона Ринат Аминов.
Павел Подгорный, представитель ООО «СЗ «ТАВРИДА».
Фото: Наталья Лощилова. Перейти в Фотобанк КП
По словам представителя СЗ «ТАВРИДА» Павла Подгорного, в современных условиях нет драйверов развития рынка жилищного строительства. Рынок находится в броуновском режиме балансирования, буквально у точки невозврата:
- Сейчас речь идет уже не о прибыли, а о безубыточности, необходимости как-то переломить ситуацию; говорить о развитии пока не приходится. Нужно учитывать, что себестоимость строительства и налоговая нагрузка растут, а тенденции к снижению стоимости материалов нет. Так что никакого снижения цен на новостройки не предвидится. Но тут мы упираемся в потолок покупательской способности.
Чего ждать от семейной ипотеки дальше?
Эксперты сходятся во мнении, что основной интригой второй половины 2026 года станет судьба семейной ипотеки после 1 июля. Несмотря на то, что программа формально действует до 2030 года, ее условия регулярно ужесточаются. На данный момент самый обсуждаемый сценарий касается дифференциации ставки в зависимости от количества детей.
Как это будет? Если сейчас ставка 6% для всех, кто соответствует условиям, то, возможно, со второй половины 2026 года для семей с одним ребенком она составит 12%, с двумя - останется в пределах 6%, а с тремя и более - опустится до 4%. Однако в таком случае, как считают аналитики, это приведет к тому, что практически 13% семей с одним ребенком выпадут из пула тех, кто сможет воспользоваться льготами. При ставке 12% они просто не пройдут по доходам.
Но есть и другая, еще более глубокая проблема, которую отметили собравшиеся эксперты. Много сложностей как у застройщиков, так и у покупателей возникает из-за потолка кредита в размере 6 миллионов рублей.
Как отметила коммерческий директор Томской домостроительной компании Анна Облакова, на сегодняшний день 6 миллионов - это, по сути, стоимость однокомнатной квартиры в новостройке:
- Двухкомнатная стоит от 8, трехкомнатная - от 10 миллионов. Семьи, которые хотят улучшить свои жилищные условия, просто не могут сделать это в рамках льготной программы. Если бы лимит повысили хотя бы до 8 миллионов, рынок чувствовал бы себя намного лучше. А дифференциация ставки (4% для многодетных) при сохранении порога 6 миллионов приведет лишь к тому, что многодетные семьи будут покупать однокомнатные квартиры детям «на вырост», но большую квартиру для себя - уже сомнительно.
Парадокс вторички: ипотека на нуле, а сделки есть
Впрочем, пока первичный рынок лихорадит, вторичка демонстрирует удивительную живучесть. Казалось бы, при рыночных ставках 17 - 20% ипотека в этом сегменте должна была давно умереть, но…
Наталия Быкова, руководитель агентства недвижимости «Лагуна».
Фото: Наталья Лощилова. Перейти в Фотобанк КП
- Наша компания на рынке 28 лет. И впервые за всю ее историю в апреле 2026 года прошло 0 сделок с привлечением ипотечных кредитов на вторичное жилье! При этом рынок жив, просто сейчас сделки идут за наличные. Политика Центробанка по постепенному снижению ключевой ставки срабатывает: у людей заканчиваются длинные депозиты, и они понимают, что текущая ставка по вкладам не перекрывает инфляцию. Начинается перекладывание сбережений в недвижимость. И тут появляется выбор: новостройка или вторичка? Наши застройщики за 5 - 6 лет сильно изменили лицо города, создали шикарные проекты. Но когда человек видит цену квадратного метра - 150 тысяч в новостройке против 110 тысяч на вторичке, его энтузиазм остывает. Он выбирает пусть менее комфортное, но более доступное жилье, - рассуждает руководитель агентства недвижимости «Лагуна» Наталия Быкова.
Дмитрий Безруков, представитель ООО «Жилфонд-Томск».
Фото: Наталья Лощилова. Перейти в Фотобанк КП
- Драйвером продаж новостроек в 2025 году были ипотечные госпрограммы - семейная и ИТ-ипотека. В этому году застройщики приложили массу усилий к стимулированию спроса на новостройки. Действующие предложения банков по субсидированию ставки позволяют взять семейную ипотеку под 3,5% на весь период кредитования. Это очень комфортные условия для покупателей. Несмотря на это, спрос на новостройки продолжает падать, - добавляет руководитель отдела новостроек Томского филиала АН «Жилфонд» Дмитрий Безруков.
Алексей Епанчинцев, директор по продажам компании для застройщиков «БУСЫ». Фото: Алексей Епанчинцев
- С учетом динамики цен на первичном и вторичном рынках при существующих макроэкономических трендах жизненно важной стратегией застройщика становится снижение цены квадратного метра и уменьшение средней площади квартир. В то же время в последние годы активного развития строительной отрасли качество жилых комплексов, их наполнение, благоустройство территории шагнули вперед, и покупательские предпочтения изменились. Покупатель хочет видеть глубокую проработку продукта при его приемлемой стоимости. Совместить эти два аспекта - основная задача застройщиков, - подытоживает директор по продажам компании для застройщиков «БУСЫ» Алексей Епанчинцев.
Олеся Чагочкина, начальник управления ипотечного кредитования и развития сервисов «Домклик».
Фото: Наталья Лощилова. Перейти в Фотобанк КП
Добавила цифр и начальник управления ипотечного кредитования и развития сервисов «Домклик» Олеся Чагочкина. По ее словам, по итогам I квартала 2026 года объем сделок по сравнению с тем же периодом 2025 года вырос в 2,5 раза, но прирост идет в основном за счет вторичного рынка и наличных сделок, первичный рынок растет медленнее. Впрочем, специалисты все равно ожидают роста сделок в этом сегменте, но уже по рыночной ипотеке, и разрабатывают механизмы.
Земля, инфраструктура и исторический статус
Помимо сложностей с ипотекой, застройщики Томска сталкиваются еще и с физическим дефицитом пригодных для застройки земельных участков.
Олеся Самойленко, заместитель начальника департамента строительства Томской области.
Фото: Наталья Лощилова. Перейти в Фотобанк КП
- Томск - историческое поселение. Это существенно усложняет выделение земельных участков, особенно в центре, - рассказывает заместитель начальника департамента строительства Томской области Олеся Самойленко. - Действуют жесткие ограничения по этажности и назначению, плюс сложная ситуация с коммуникациями.
И если 5 - 6 лет назад нагрузка на инженерную инфраструктуру в себестоимости квадратного метра составляла 3,5 - 4%, то сегодня достигает уже 10% и более. Все это самым естественным образом приводит к падению темпов ввода жилья в регионе. Если в региональном плане на 2026 год по многоквартирным домам стояло 296 тысяч квадратных метров, то сейчас уже идут разговоры, что придется снизить эту цифру до 205 тысяч.
Владимир Галенко, заместитель генерального директора АО «Консалтингстройинвест».
Фото: Наталья Лощилова. Перейти в Фотобанк КП
Участники круглого стола обсудили, что именно способно повысить привлекательность новостроек для томичей в текущих условиях. Одним из ярких трендов современной застройки заместитель гендиректора АО «Консалтингстройинвест» Владимир Галенко назвал совершенствование благоустройства и приведение дорожно-транспортной инфраструктуры в надлежащее состояние:
- Какого-то кардинального улучшения технологий не требуется, достаточно текущего уровня. Но необходимо создавать привлекательность объектов, уходя от архитектуры 1990-х годов, нужно больше внимания уделять эргономике, удобству для людей и комфортным местам общего пользования. Это нужно еще «причесывать».
Борис Черников, главный аналитик Томской домостроительной компании. Фото: Борис Черников
- Новые домостроительные серии индустриального жилья позволяют сегодня строительным компаниям совмещать потребительские свойства комфорт-класса: квартальную застройку, дворы без машин, просторные входные группы со сквозными проходами и высокую скорость строительства, оптимальную себестоимость, включающую отделку под ключ, - резюмирует Борис Черников, главный аналитик ТДСК.
Ну и конечно, не стоит забывать о социальной инфраструктуре.
Евгений Буртовой, и. о. заместителя начальника департамента строительства Томской области.
Фото: Наталья Лощилова. Перейти в Фотобанк КП
- Крупные застройщики сами проектируют социальные объекты. Это делает районы привлекательнее. Застройщику, зная, что через полтора года там будет школа, интереснее заходить с жильем на территорию, - считает и. о. заместителя начальника департамента строительства Томской области Евгений Буртовой.
- Подход комплексного развития территории преображает городскую среду, делает ее более цельной, гармоничной и создает новые условия для жизни. Тот факт, что в Томской области развивается и совершенствуется механизм КРТ, безусловно задает новый формат работы для девелоперов и новый уровень развития города. Проект в центральной части Томска, в реализации которого мы принимаем участие, наряду с жилыми домами предполагает создание инфраструктурных объектов - образовательных, спортивных, медицинских. Время для жизни обретает все большую ценность, и человек хочет закрывать свои повседневные потребности без существенных временных затрат, в идеале школа, детский сад, поликлиника, все необходимые магазины и сервисы должны располагаться в шаговой доступности, - уверен Алексей Епанчинцев.
Реклама. ООО «БУСЫ». ИНН 5407981620. erid: 2W5zFG25dSy
Смена поколений: молодежи не нужны квартиры?
Одним из самых неожиданных поворотов дискуссии можно назвать разговор о ценностях поколения Z. Специалисты сходятся во мнении, что наблюдается некий поколенческий слом. Молодые люди 20 - 30 лет более мобильны, чем их одногодки еще пару десятков лет назад. И покупка собственного жилья не входит в число их ценностей.
Впрочем, есть и иная точка зрения. К примеру, Борис Черников, главный аналитик Томской домостроительной компании, привел такой факт:
- В этом году ни один мой студент не взял для выпускной квалификационной работы тему недвижимости. Обычно это одна из самых популярных тем у экономистов-аналитиков. Спрашиваю: «Почему?» Отвечают: «Мы даже не задумываемся, потому что не можем себе это позволить».
Так может быть, это глобальная недоступность жилья формирует другое поведение? И возможно, кризис семейной ипотеки, как ни парадоксально, оздоровит рынок, убрав иллюзию «вечного льготного кредита»? Томичи начинают трезво оценивать свои возможности и соотношение цены и качества. В таких условиях вторая половина 2026 года может стать для застройщиков точкой роста, пусть не в объемах, но в качестве предлагаемого жилья и более высоком уровне комфорта и благоустройства.