Прелести капремонта по-вологодски, или 30 лет отчислений

Прелести капремонта или 30 лет отчислений

Фото: Андрей ДЕТЦЕЛЬ

В последние полгода на вологжан как из рога изобилия посыпались различные социальные потрясения. Сначала осенью до двадцати рублей подорожал проезд в общественном транспорте, хотя условия перевозки пассажиров не улучшились ни на йоту. Школьники и студенты лишились льготного проезда на железнодорожном транспорте. Затем поползли упорные слухи о введении социальной нормы на электроэнергию, которая, конечно же, установлена на таком уровне, что вологжане вынуждены будут платить больше, так как не смогут в нее уложиться. А теперь у жителей нашего региона, как, собственно, и у остальных россиян появятся новые коммунальные расходы.

Речь идет об отчислениях, которые каждый месяц, начиная с октября, россияне будут вынуждены делать на капитальный ремонт своих домов. Минимальный тариф на эти цели в Вологодской области установили на уровне 6 рублей 60 копеек с одного квадратного метра общей площади жилья. То есть, если в средней двушке есть 50 квадратов, то ее владелец каждый месяц должен будет отдавать 330 своих кровных рублей, чтобы когда-то в будущем ему отремонтировали дом. «Комсомолка» решила разобраться во всем и ответить на несколько вопросов по новой системе. Почему так дорого? Кто и как установил такой тариф? Для чего это нужно и, самое главное, куда эти деньги будут уходить, и кто ими будет распоряжаться?

Для чего это нужно?

По данным Правительства Вологодской области, в нашем регионе на сегодняшний день более 18-ти тысяч многоквартирных домов. Три четверти из них прослужили уже больше 25-ти лет и, соответственно, начнут разрушаться, если в них не провести капитальный ремонт.

Чтобы этого не допустить, областные власти 23 декабря 2013 года утвердили долгосрочную программу капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов. Программу составили на основании данных из органов местного самоуправления области. Согласно документу, за 30 лет в Вологодской области отремонтируют 14 тысяч 513 многоквартирных домов. На эти цели уйдет порядка 52,5 миллиарда рублей. Эти расходы понесут сами собственники.

Такая огромная сумма в рамках отдельно взятой области, ясное дело, в одночасье не появится. Значит деньги на ремонт нужно копить. Куда уходили деньги, которые вологжане ежемесячно отдавали на капремонт управляющим компаниям, никому неизвестно, так как капитально отремонтированных домов в регионе, прямо скажем, за время существования этих «управленцев» не прибавилось. Теперь, когда УК себя дискредитировали, для накопления денег на капремонты в регионе появилась некоммерческая организация «Фонд капитального ремонта многоквартирных домов Вологодской области» или по-другому, региональный оператор. С директором этого Фонда Игорем Михельсоном и поговорила «Комсомолка».

Директор «Фонда капитального ремонта многоквартирных домов Вологодской области» Игорь Михельсон

Фото: Андрей ДЕТЦЕЛЬ

- Наш Фонд, учредителем которого стала Вологодская область, открыт 6 сентября 2013 года на основании жилищного кодекса и областного законодательства. Он прошел регистрацию в Управлении Минюста России по Вологодской области и в налоговых органах. Фонд был создан в виде некоммерческой организации, потому что основная его задача не извлечение и получение прибыли, а взаимодействие с собственниками по вопросам проведения капитальных ремонтов общего имущества многоквартирных домов, - пояснил господин Михельсон.

Говоря о задачах этого Фонда, нужно сказать, что пока его основной целью является информирование населения по введению новой системы капитального ремонта, функциях и обязанностях Фонда, а также о том, как областная программа повлияет на жизнь собственников.

Дальше — больше. Новоиспеченная структура призвана помогать собственникам при формировании фонда капремонта на общем счете регионального оператора. Но участвовать в формировании капитала на ремонт специалисты этого фонда будут не во всех случаях, а только в тех, когда собственник сам пожелает оставлять свои деньги на общем счете регионального оператора. Но есть и альтернатива.

- Существует два варианта формирования фонда капремонта на специальном счете. Первый вариант — создание специального счета, владельцем которого будут ТСЖ или ЖСК, так как они являются юридическими лицами и могут самостоятельно принять такое решение на общем собрании жильцов. Тогда председатель ТСЖ на основании этого решения может придти в банк и открыть этот специальный счет, - пояснил «КП» Игорь Михельсон.

Владельцем специального счета для других форм управления - собственников, которые осуществляют непосредственное управление, и УК - может выступать «Фонд капитального ремонта». Ведь собственники не являются юридическими лицами, а УК по законодательству не могут быть владельцами специального счета. Это второй вариант формирования счета на капремонт.

Палки в колеса

Второй вариант создания спецсчета, по словам господина Михельсона, возможен и для ТСЖ. «Комсомолка» решила выяснить, как этот способ работает. Опытом создания своего Товарищества собственников жилья с «КП» поделился вологжанин Алексей.

- Создание ТСЖ началось у нас с августа 2013 года. Одной из причин этого стало сообщение о том, что в Вологодской области появится «Фонд капитального ремонта многоквартирных домов», в который мы должны были бы платить по определенному тарифу некую сумму на капитальный ремонт дома, - пояснил Алексей. - На тот момент мы не знали ни сроков, когда это произойдет, ни сумм, которые нужно будет платить каждый месяц. Однако, так как дом у нас новый, и капитальный ремонт ему не потребуется еще долго, мы решили, что делать отчисления в Фонд и ждать, когда наш дом отремонтируют, нам будет невыгодно.

Тогда жители этого дома решили отказаться от услуг своей управляющей компании и создать собственное ТСЖ. Тогда, по закону, юридическое лицо «Товарищество собственников жилья «Северный» могло бы открыть собственный специальный счет и управлять накопленными на капремонт дома деньгами самостоятельно.

Выяснилось, что первоначальные сроки, в которые нужно было определиться с вариантом формирования накопительного счета, были недостаточны для создания ТСЖ даже при условии, что действовать вологжане стали еще до того, как в законную силу вступила областная программа капремонтов и образовался Фонд регионального оператора.

Но вскоре сроки передвинули. И теперь, когда в декабре прошлого года ТСЖ «Северный» все же зарегистрировали, и с вариантом накопления средств на капремонт жильцы могут определиться до 1-го августа, вологжане все равно опасаются за то, что не успеют уладить свои проблемы. У них сейчас идут судебные тяжбы с управляющей компанией, из-под ведомства которой нужно вывести новый дом. Незаинтересованная сторона опротестовала легитимность создания ТСЖ. Разбирательства идут до сих пор. А это значит, что тем, кто хочет создать свое ТСЖ, чтобы иметь право завести свой специальный счет без участия регионального оператора, нужно поторопиться с этим решением.

Важно!

В том случае, если до до 1 августа 2014 года собственники жилья не определятся с формой накопления средств на капремонт, органы местного самоуправления за них примут это решение. Их деньги будут отчисляться и накапливаться на счете регионального оператора по умолчанию. Первые квитанции к оплате на капитальный ремонт жители области начнут получать уже с октября этого года. Тогда же они будут обязаны выплачивать тариф на капремонт.

У варианта накопления средств на капремонт в фонде регионального оператора есть определенные плюсы:

Однако существует и оборотная сторона медали. Хотя минусов не так уж и много:

Как собрать такие деньги и кто будет этим заниматься?

Вопрос безопасности

Как говорится, хозяин-барин. Те вологжане, кто в состоянии самостоятельно следить за накоплениями на своем специальном счете, сами несут ответственность за его пополнение и защиту, а также за исполнение программы капитальных ремонтов.

- Средства со специального счета, открытого Фондом для каждого отдельного дома, ни банком ни Фондом, никакими другими организациями никуда не переводятся и никак не используются. Средства с этого счета можно будет использовать только целевым способом на капитальный ремонт и только по решению общего собрания собственников жилых и нежилых помещений, - уверил господин Михельсон.

К тому же, по словам директора Фонда, накопленные на специальном счете средства должны быть защищены. По этой причине открывать специальные счета будут только в тех банках, уставной капитал которых более 20 миллиардов рублей. Это крупные федеральные банки, средства со специальных счетов которых не смогут быть использованы в части общей массы средств в случае банкротства владельца счета. Эти деньги в любом случае останутся во владении собственниками.

Что именно будут ремонтировать?

Все работы по капремонту того или иного дома прописаны в областной программе капитальных ремонтов. Там же прописаны и сроки, когда тот или иной дом в регионе будут ремонтировать.

Капитальный ремонт включает в себя:

Однако собственники жилья на общем собрании могут дополнить этот список другими видами работ.

- Законодательством предусмотрено, что собственники на общем собрании могут принять расширенный список и добавить какие-либо специфические виды работ для своего дома. К примеру, капитальный ремонт выгребных ям или капремонт печей, - уточняет Игорь Михельсон.

Правда, не стоит забывать, что под расширенный список видов работ собственники должны будут принять и увеличенный размер взноса средств на проведение капремонта в своем доме, так как минимальный размер взноса - 6,6 рубля - рассчитывался под определенный перечень возможных видов работ.

В чем будет заключаться помощь Фонда?

Весь процесс проведения капитального ремонта в домах тех собственников, которые будут накапливать деньги на счете регионального оператора, будут проводить специалисты «Фонда капремонта многоквартирных домов Вологодской области».

- Для тех собственников, которые выберут наш способ, мы будем осуществлять весь процесс проведения капитального ремонта. А это предоставление квитанции, сбор и аккумулирование денежных средств, проведение работы с должниками, подготовка предложений собственникам по проведению капитального ремонта, выбор подрядных организаций и осуществление технического надзора. При этом, наша цель — чтобы на всех оговоренных этапах собственники жилья принимали активное участие, - подчеркнул Игорь Михельсон.

Кроме этого, в соответствии со сроками и видами работ, которые прописаны в областной программе, специалисты Фонда будут приходить на дом, проводить первичные осмотры, составлять дефектные ведомости, считать объемы работ, которые необходимо провести и готовить проектно-сметную документацию.

У варианта накопления средств на капремонт в фонде регионального оператора есть определенные плюсы

Фото: Андрей ДЕТЦЕЛЬ

Как будут распределяться деньги на ремонт домов?

Текущий год, согласно программе, является накопительным. То есть деньги, которые будут собираться с вологжан в 2014 году, пойдут на ремонты только в следующем. Встает вопрос: хватит ли денег, которые успеют собрать жители отдельно взятого дома, чтобы провести его капитальный ремонт? Естественно — нет. Тогда собственники домов, чьи деньги находятся на общем счете регионального оператора смогут рассчитывать на выполнение обязательств Фонда, который при любых условиях обязан исполнить программу капремонта. Тогда то, региональный оператор воспользуется своим правом и переведет недостающие деньги для ремонта одного дома со специальных счетов других домов.

- Эти средства будут переводиться с одного дома на другой на возвратной основе. Собственники тех домов, которые будут ремонтировать за счет средств других вологжан, эти деньги возвратят путем ежемесячных отчислений до тех пор, пока полностью не погасят предоставленный Фондом займ, - пояснил «Комсомолке» Игорь Михельсон.

Хочется сказать: слава Богу, хоть с возвратом, по крайней мере на бумаге. Между тем собственники тех домов, которые решили накапливать деньги без участия регионального оператора, при необходимости должны будут либо привлекать на капремонт какие-то кредитные средства, либо собирать деньги с жильцов дополнительно.

Почему в Вологодской области минимальный тариф именно такой?

Минимальный размер взноса в Вологодской области на 2014 год, как мы уже писали выше, установили в размере 6 рублей 60 копеек за 1 квадратный метр общей площади жилья. Для его вычисления, по словам Игоря Михельсона, использовались федеральные методические рекомендации, разработанные Министерством регионального развития. Этот тариф сделали единым для жителей всего региона вне зависимости от состояния дома, этажности, использованных при строительстве материалов и прочего. Единым он будет в течение еще нескольких лет и от года к году будет индексироваться, то есть расти.

Между тем в отличие от некоторых других регионов весь груз накопления денег на капремонты ложится на собственников жилья. Правительство региона в этом процессе не задействовано. В то время как в Удмуртии при принятом минимальном тарифе в 6,3 рубля финансирование капитального ремонта домов будет также проходить из бюджета республики. Ежегодно на эти нужды будет выделяться около 130 миллионов рублей.

В нашей области дифференцированный тариф еще только в планах. В этом случае он уже будет для всех разным. Как, например, в Оренбурге, где для домов до трех этажей включительно тариф на капремонт установлен в размере 3,9 рубля, а для жителей домов с большей этажностью - 4,85 рубля и 6,1 рубля за четыре-пять и более шести этажей соответственно. В Мурманской области предполагаемые тарифы для разных домов также разнятся: от 3 до 7,9 рубля.

В Вологодской области в будущем размер платы в квитке за капремонт будет зависеть от того, в каком муниципальном образовании находится дом, от его конструктивных особенностей: с лифтами ли он или без них, покатая ли у него крыша или плоская, деревянный дом, кирпичный или блочный. Также тариф будет зависеть от этажности многоквартирного дома, стоимости капремонта отдельных стройконструкций и инженерных систем, сроков их эффективной эксплуатации, перечня работ по капремонту общего имущества в доме и другое. Но это, повторюсь, в будущем, а пока что тариф един: 6 рублей 60 копеек с квадратного метра. Как же его рассчитали?

По словам Игоря Михельсона, была посчитана стоимость всех капитальных работ в многоквартирных домах, которые находятся на территории всей Вологодской области. На это потребовалось бы 52,5 миллиарда рублей. Эта сумма была разбита на 30 лет и поделена на площадь этих многоквартирных домов. Появился минимальный размер взноса — 8 рублей 90 копеек. Этот минимальный тариф, которого бы хватило для проведения всех просчитанных капитальных ремонтов. Правда, при этом не учитывалось состояние домов, то, что некоторым из них не понадобится капитальный ремонт еще многие годы. Почему при расчете тарифа не использовались скидки на состояние дома, его возраст и прочие детали? Учесть это в Вологодской области решили позже. А пока что, учитывая материальное положение вологжан, власти региона решили снизить выявленный тариф в 8 рублей 90 копеек до 6 рублей 60 копеек.

А как у них?

«Комсомолка» решила выяснить, как обстоят дела с установленным тарифом на капремонт в других регионах России. Как оказалось, не везде этот тариф стандартный. В других городах пошли сразу по пути дифференциации по разным признакам.

К примеру, в Ярославской области, чьи дома вошли в программу капремонта многоквартирных домов, в 2014 году ежемесячно должны будут платить по 5,86 рубля с каждого квадратного метра общей площади своей квартиры. В последующие годы сумма будет индексироваться на уровень инфляции. Планируется, что к 2015 году плата составит 6,37 рублей, а в 2016 году – 6,93 рубля. Жители Брянска будут платить по 5,5 рубля, Владимира - 6,50 рубля, Омска – 6,7 рубля, Самары - 5 рублей, Ростова-на-Дону — 6,2 рубля, Башкирии – 5,8 рубля.

Самая незначительная сумма тарифа на капремонт на сегодняшний день установлена, как ни странно, для жителей Санкт-Петербурга — 2 рубля за квадратный метр жилья. Правда, со следующего года планируется поднять планку до 2,5 рубля, дальше — до трех рублей.

Тарифы на капитальный ремонт в разных городах

Фото: Андрей ДЕТЦЕЛЬ

Что, если вдруг...

Получается, что жители Вологодчины должны будут платить одну из самых высоких минимальных ставок на капремонт своих жилищ. Но это ладно. Главное, что уже давно нет уверенности в том, что в будущем что-либо не поменяется, и исправно вкладывающие в течение нескольких лет на ремонт чужих домов вологжане по какой-нибудь причине не дождутся ремонта своего дома. То, что долгосрочная программа капитального ремонта в том виде, котором она сейчас существует, не является неизменной, говорит и Игорь Менхельсон. По словам директора Фонда капремонтов, эта программа не является константой хотя бы потому, что нельзя спланировать все работы сроком на 30 лет. Никто не застрахован и от изменений в законодательстве, которые могут повлиять на ситуацию как в лучшую сторону, так и не очень.